ס ד ר ה י ו ם: הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-‎2005 של חה"כ ניסן

    סלומינסקי (פ/‎1814)

חברי הוועדה: אליעזר כהן - היו"ר    

    ניסן סלומינסקי

מוזמנים: תמר קלהורה - ייעוץ וחקיקה משרד המשפטים

    עליזה קן - ייעוץ וחקיקה משרד המשפטים

    אלעד פופוביץ - ייעוץ וחקיקה משרד המשפטים

    סופיה אלדור - מנהלת אגף תכנון ערים, משהב"ש

    מזל אלבז - משהב"ש

    עינת גנון - ס' מנהלת אגף תכנון ערים, משהב"ש

    עו"דסמי ישראל - יועץ משפטי אגודה לתרבות הדיור

    ראות סרוגו - התאחדות הקבלנים

    עו"ד יצחק נטוביץ - סגן ראש העיר גבעתיים

מנהלת הוועדה: דורית ואג

ייעוץ משפטי: קרן ויינשל

נרשם על-ידי: חבר המתרגמים בע"מ

ניסן, תציג בבקשה את הדברים.

אני אומר שוב, עשיתי בדיקה עם אותם אנשים שנמצאים בשטח, לראות איך החוק הזה פועל בשטח גם. וישנה הערה אחת שיכול להיות שהיא מאוד משמעותית ויכול להיות שהיא טריוויאלית, אבל לא ברור מהחוק איך שהוא מנוסח כרגע שזה חל על זה, לכן אני רוצה להעלות את זה. אני מקווה שעליזה ותמר יוכלו להתלכד אתנו, כי בסך הכל בשטח יש מציאות שחלה. והבקשה היא להוסיף בהגדרה שאנחנו מגדירים בניין בפינוי ובינוי, ההגדרה שלנו בחוק אומרת: בית משותף המצוי בשטח שהממשלה הכריזה עליו, ויש כאן את האפשרויות. להוסיף עוד אפשרות אחת, שלישית: או בשטח שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחום שיפוטה נמצא השטח המליצה על ביצוע של תהליך פינוי-בינוי לגביו. כלומר הרבה פעמים זה מתחיל מהשטח, לא מהממשלה. הממשלה רואה בגדול, ככה אומרים לי בשטח. אז אני לא יודע,

אני ממשרד השיכון, לצורך העניין אני יושבת ראש ועדה להתחדשות עירונית. כשהמדינה החליטה לעודד את התהליכים של פינוי בינוי על ידי מתן הנחות מפליגות בנושא המיסוי, הנחות המיסוי האלה ניתנות גם לפרוייקטים שאנחנו מממנים את תכנונם, כי זה כל מה שהמדינה עושה, אבל גם לפרוייקטים שהם ביוזמה פרטית לחלוטין. ואז כל יזם שירצה לעסוק בפינוי בינוי הוא גם מגיע אלינו והוא גם מקבל פטור מאותם המסים עצמם, וקוראים לזה מסלול מיסוי. מינימום עשרים וארבע יחידות. זה פחות או יותר כל ההגבלה.

בעצם את אומרת שסעיף ‎2 כולל את ההצעה שלו.

נכון, פסקה ‎2. עכשיו מה שקורה שהמדינה החליטה שהגודל המינימלי שייחשב לאירוע של פינוי בינוי הוא עשרים וארבע יחידות שמתפנות במכה. יכול להיות שמה שאתה אומר שאם מישהו שרוצה לפנות רק עשר יחידות ואז הוא יוותר על הנחות המיסוי זה יהיה לי מוזר, כי הנחות המיסוי הם מאוד מאוד מפליגות.

אנחנו הרי הצענו בחוק, בהמשך דיברנו כאן על הנושא של פחות משישה בתים,

המיתחם כולל כמה בתים משותפים. מבחינת הנחות מיסוי זה צריך להיות לפחות עשרים וארבע יחידות דיור באירוע פינוי אחד.

הרי בהתחלה הצעת החוק חלה על כל בית משותף. אנחנו אמרנו שזה לא יכול להיות כי בכל אופן פה אנחנו מתערבים ביחסים של דיירי הבית. ואז אמרנו נדבר על מתחמים של פינוי בינוי ‎33 א. בהמשך הסכמנו גם להרחיב למתחמים שהוכרזו לפי ‎49 כח, שהם מתחמים ביוזמה פרטית. נדמה לי שזה באמת נכון להשאיר את ההגדרה כמות שהיא.

למה התוספת של הסעיף שניסן מציע לא נכללת בסעיף ‎2?

היא לא נכללת בסעיף ‎2. מה שקורה פה, בהגדרה שמופיעה בפני הוועדה עכשיו מדובר שיכירו, יתנו את הפריבילגיה הזאת של להוציא לפועל את הפינוי-בינוי רק במקרים שהממשלה החליטה אחרי פרוצדורה ארוכה מאוד שהמיתחם הזה הוא מיתחם פינוי בינוי ושילמה כספים גם. יש שני סוגים של מסלולים שהממשלה מכירה כפינוי-בינוי. אגב אני בהצעת חוק המקורית שהגשתי הכנסתי את שני אלה, אבל גם הצעה שלישית הכנסתי. ראשית נושא של מיתחמים גדולים, בדרך כלל זה מיתחמים גדולים שאז היזמים הפרטיים באים למדינה ואומרים להם תראו, אנחנו רוצים פינוי-בינוי, יושבים שישה נציגים, מהמינהל, משרד השיכון, משרד המשפטים, יושבים, מחליטים שזה מיתחם שראוי לפינוי-בינוי, ואז המדינה מממנת. ואז כשהמדינה מממנת מטבע הדברים מדובר, אם יש תקציב או אין תקציב, ומסתכלים על זה בזכוכית מגדלת. וגם המסלול השני, כשמדובר בעשרים וארבע יחידות ומעלה מדובר, שמגישים בקשה ואז יש הנחה במיסוי. גם כן המדינה מממנת. שני המקרים האלה, ואני מהשטח אומר את זה, כי אני יזמתי את החוק הזה כי ראיתי את הבעייתיות של אותו מיעוט שמונע,

מה עוד שכרגע עוד יש חסר בהצעות, זה לא שיש עודף הצעות, יש חסר בהצעות האלה.

המיעוט של הפרוייקטים הם הפרוייקטים האלה, מטבע הדברים, כי המדינה אין לה יותר מידי כסף. יש צמצום. ואותו דבר המדינה כאשר באים לבקש הנחות במיסוי גם כן מסתכלת בצמצום. אני מבין, עשרים וארבע יחידות ומעלה, ואלף ואחד דברים נוספים. מדוע שלא ניתן גם לרשות המקומית, לוועדה המקומית, שהיא למעשה זאת שמאשרת וממליצה על התכנית לוועדה המחוזית, מדוע שלא ניתן לה גם להכריז או להצהיר שיש מיתחם שהוא רצוי לרשות המקומית כפינוי-בינוי. המקרים האלה הם הרוב. זה לא סתם גחמה של בעלי הדירות אלא זה עובר ביקורת ציבורית בוועדה המקומית.

היועצת המשפטית תענה לך, ואחר כך משרד המשפטים אם תהיה תוספת, ואחר כך נחזור לתחילת הנייר, לא לאמצעיתו.

אנחנו כבר בתחילת הדיונים בהצעת החוק הזאת דגשנו כל הזמן את המהפכניות שלה ואת הפגיעה שלה בקניין. ואם אתה זוכר בדיון הראשון בכלל חשבו לא לקדם את הצעת החוק בגלל אותה מהפכניות, ובסופו של דבר החליטו להגיע לאיזון הזה, שהוא איזון שמוצע שבו האינטרס הציבורי הזה, כלומר האינטרס הציבורי בתחולת החוק, בסנקציה הכבדה הזאת, שהיא בעצם תביא אנשים בעצם להסכים לעסקה, להכריח אנשים להסכים לעסקה, רק במקרים האלה שגם המדינה ראתה אינטרס ציבורי בזה. והמסקנה שהמדינה מגיעה אליה היא תלוייה בהרבה סיבות שחלקם באמת אתה מזכיר. בכל מקרה הדיון, ההצעה הגיעה, כמו שהיא, מתוך אותו איזון שאותו קבענו, והרעיון הזה, השאלה מה תהיה תחולת החוק דנו בישיבה הראשונה, בישיבה השנייה ובישיבה השלישית. באמת היא נדונה בהרחבה, ואפילו בישיבה הקודמת הוספנו את מסלול ‎2 שנמצא כאן בשביל להרחיב את תחולת הצעת החוק גם למסלולים שהם יותר מהירים. ולא להכרזה הגדולה למיתחם פינוי-בינוי. אני חושבת שצריך להשאיר את זה כך, למרות שאני חייבת לומר שאני לא יודעת מה הדלתא המספרית בין מה שאתה מציע לבין פסקה ‎2, ואני אשמח אם הממשלה תתייחס לזה.

בעניין הנתונים המספריים אני אתן למשרד הבינוי והשיכון, אני רציתי רק להוסיף דבר אחד. הוועדה המקומית שוקלת שיקולים תכנוניים, היא לא שוקלת שיקולים ציבוריים כלליים ממלכתיים של העניין והאינטרס והחשיבות,

אבל זה נכון שגם המקרים האחרים מגיעים לידיה לאישור בסוף.

אבל למתן היתר בנייה. היא שוקלת שיקולים תכנוניים. אם אני רוצה לסגור מרפסת אני צריכה ללכת לוועדה ולקבל היתר בנייה. ולכן לא דומה בכלל העניין של הוועדה, השיקולים שהיא מפעילה, הוועדה המקומית, לעומת השיקולים שמופיעים כאן. ושוב, עד כמה שידוע לי מיתחמים רבים נכנסו, לא רק ב-‎33 א אלא ב-‎49 כח. עד כמה שאני יודעת יש מתחמים רבים, אבל משרד הבינוי והשיכון יוכל בהחלט להרחיב.

הבעיה היא שיש מקרים רבים שלא יצאו לפועל בגלל הבעיה הזאת.

אני מוכרחה לומר שאני לא כל כך מבינה על איזה מקרים אתה מדבר.

אני מדבר על עשרים יחידות דיור ברח' ערבי נחל בגבעתיים וברחוב אחר בגבעתיים. יבואו הדיירים לאנשי הציבור שיושבים שם, הם בעצם מחליטים בסופו של דבר על הפנייה או לא פנייה, בין אם זה ממשלתי ובין אם זה לא ממשלתי. הנושאים הממשלתיים, ההכרה הממשלתית בפינוי-בינוי נועד לדבר אחד, להזרים כסף לאותם מיתחמים. אני אומר איך שאנחנו רואים את מה שקורה בשטח. אם זה מיתחם של פינוי-בינוי מוכרז לפי סעיף ‎33 אז נאמר שמתכננים אותו, שהמדינה מתכננת. אז מה קורה, אלה שמשלמים כסף, החוק חל לגביהם. שהמדינה משלמת כסף. בין אלה שלא נכנסים לגדר הזה בגלל כל מיני דברים אז לא רק שלא נותנים להם כסף אלא, זה מסלול מיסוי, זה פטור ממיסוי, זה גם כן כסף שהמדינה נותנת.

עכשיו אני מבינה. בשעתו החליט המחוקק שלתת את הנחות המיסוי המשמעותיות שנותנים רק למתחמים שהם לפחות חמישים יחידות דיור. ובאמת אנחנו הפעלנו לחץ, מבחינתי רציתי גם שזה יהיה לשתים עשרה יחידות דיור, אבל אחר כך נמצא איזה שהוא בסיס משותף, והוחלט שיחידה מינימלית של אירוע פינוי ובינוי היא תהיה עשרים וארבע יחידות. עכשיו מדוע כך הוחלט, כי אומרים שאם הולכים למנגנון הזה של הנחות המיסוי, שהוא מנגנון מאוד חשוב, רוצים שהאירוע של פינוי בינוי יהיה משמעותי, שזה לא יהיה לפנות איזו וילה עם ארבע יחידות דיור אלא שזה יהיה משהו. כי אחרת אמרו שיקרו דברים מעצמם. עכשיו אומר מר נטוביץ תראו, יש פרוייקטים שהם פחות מעשרים וארבע יחידות דיור. והם לא זכאים להנחות מיסוי, אבל עדיין הבעייתיות בין הדיירים קיימת, וגם פרוייקטים כאלה, עם עשרים יחידות דיור, ירצו לבצע את העסקה, כי העסקה מאוד מאוד כדאית, אפילו שישלמו את כל המסים.

מה שאת אמרת, שנניח תוספת של עשרים יחידות, שעונה על הכל, מוותרים על ההנחות במיסוי, אבל באמת רוצים לשפר לדיירים,

אני בעד הנושא הזה, ומה שהמחוקקים יחליטו,

ניסן סליחה, בוא לא נדבר איתם, כי אני מבין מהאגף הזה שהוא די בעד. את לא נגד. מדוע משרד המשפטים נגד?

החוק הזה משנה בצורה משמעותית את האיזון שקיים בין דיירים בבית משותף. והוא מפר אותו והוא משנה אותו, משום שההנחה היא שקיים אינטרס ממלכתי בביצוע העסקה. ולא שיש סתם מישהו שמסרב וכאלה שמסכימים, שזה דבר שקורה בחיי המסחר כמעט מידי יום. ולכן על מנת להביא לשינוי הזה אנחנו ביקשנו עוד מההתחלה לסמן את המיתחמים שבהם השינוי של האיזון הזה נכון. והוא מידתי, והוא מאוזן. ואלה המיתחמים שהוכרזו, שעברו איזה שהוא תהליך של סינון, הן בפן של סעיף ‎33 א, שכפי שנאמר תוצאתו היא בין היתר המימון של הממשלה של תהליכי התכנון, והן ברמה של סעיף ‎49 כח, שמשמעותו היא הקלה במיסים. אגב, אני לא מכירה מקרה שבו הממשלה לא נותנת הקלות במסים והפעלת שיקול דעת כזה, משום שאין לה תקציב. לא שמעתי על התניות כאלה.

על מנת להיכנס למתחמים האלה צריך באמת להראות איזה שהוא היקף מסויים של מתחם. נדמה לי שעשרים וארבע דירות הוא באמת מספר סביר. ואני לא חושבת שצריך לעקוף את המגבלות, לכל הפחות בנושא הזה, על ידי הכנסת בעצם כל בית משותף שבו מסיבה כלשהי רוצים לעשות עסקה, והרשות המקומית מוכנה לתת היתר בנייה משיקולים כלשהם, השיקולים התכנוניים של הרשות הם רחבים. ואז במקרה כזה נבוא ונכפה את העסקה. משום שיש זכות קניין גם בדירה בבית משותף.

בפעם לפני הקודמת שהייתי פה נאמר אם מקבלים מיסוי, אם מקבלים פטור ממיסוי אז זה בסדר. אבל אם לא מקבלים פטור ממיסוי אז זה לא בסדר? בדיוק הפוך צריך להיות.

זו לא השאלה. השאלה היא אם יש הצדקה לתת את הכלי הדי דרמטי הזה לכל מקרה שבו מישהו מעוניין לפנות בית משותף כלשהו כדי לבנות במקומו בית יותר גדול. התשובה שלנו היא לא. זה כלי מאוד דרמטי, מאוד בעייתי, וצריך לתת אותו רק למקרים שיש אינטרס ציבורי.

זה בעצם אומר כל בית משותף שהוועדה המקומית תכריז עליו

אני רוצה להגיד משהו, אני היחידי בארץ שביצע פרוייקט של פינוי-בינוי, זה בקריית אונו, והרעיון של הפינוי-בינוי נרקם אצלי עוד לפני עשרים וחמש שנה, עוד כשהייתי יחד עם מיכאל איתן בנושא של בינוי ערים.

אתה בעד התוספת?

לא, אני גם אסביר למה. כשמדברים שטח, אני בשטח עשרים וחמש שנה. מה שעכשיו אנחנו עשינו, הנושא של הקידום של החוק הזה הוא בא לפתור בעיות של פרוייקטים של פינוי-בינוי שהם תקועים כבר הרבה מאוד שנים. והכלי הזה נועד לקדם פרוייקט חברתי לאומי ממדרגה ראשונה. הוא לא בא לפתור את כל הבעיות הכלכליות של יזמים כאלה ואחרים. ותתקן אותי סופיה אם אני טועה. עכשיו עשרים וארבע יחידות דיור, היום הוחלט שאפשר לעשרים וארבע יחידות דיור להכריז על מתחם לצרכי מיסוי כאשר קודם זה היה חמישים. אם הממשלה או הוועדה הבין משרדית או גוף ציבורי כלשהו ימצא לנכון להוריד את הסף מעשרים וארבע למספר אחר, תמיד תהיה פתוחה בפני החברים האפשרות להנמיך את הסף. לעשות תיקון לחקיקה. אנחנו עכשיו עוד לא הסתדרנו עם החוק הזה, עם העשרים וארבע. אנחנו נתחיל להוריד ולהוריד, בסוף אין לזה גבול.

אני מהאגודה לתרבות הדיור. אני חושב אגב, בהמשך למה שעו"ד נטוביץ אמר, שהבעיה המרכזית היא דווקא לא במקומות שיש בהם עשרים וארבע יחידות דיור ומעלה, כי אז יש יותר כסף ויש יותר אפשרויות. הבעיה מתרכזת בעיקר ביחידות קטנות יותר. למשל ללכת לשפץ בניין שיש בו ארבע יחידות דיור זה הרבה יותר קשה מלשפץ בניין שיש בו שתים עשרה יחידות דיור. משום שכשיש שתים עשרה יש יותר כסף. עשרים וארבע יש עוד יותר כסף.

אני נוטה להשאיר את החוק כמו שהוא.

אני נציג התאחדות הקבלנים. הבעיה הזאת של כמות יחידות הדיור, מתחם בפינוי בינוי, זה לא דבר חדש. זה לא דבר חדש העניין של מספר יחידות הדיור בפרוייקט לפינוי-בינוי. אין ספק שכרגע, ואני עושה פרוייקטים פינוי-בינוי באופן אישי גם כן, הפרוייקטים הגדולים הם אלה שמתקדמים, או אלה שהולכים, או אלה שגם החוק הזה יתייחס אליהם. אבל במשך הזמן יהיה מצב שיהיה צורך לעשות פינוי בינוי לבתים בודדים, שהם נמצאים, נניח בתים שנבנו חדשים בשנות השבעים והשמונים ובאמצע יש בית אחד בודד, עלוב, מסכן, שהאינטרס העירוני הוא במסגרת החידוש העירוני וההתחדשות העירונית כן לעשות שם פינוי בינוי. עכשיו אם שואלים אותי היום, לקבל את החוק הזה כפי שהוא עכשיו עם הניסוח, בלי להוסיף את התוספת הזאת, כתנאי, אז ברור שאני אסכים לדבר הזה. אבל אם אפשר להוסיף את האלמנט הזה במקרים מיוחדים אולי, לשיקול דעתה של הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית או משרד המשפטים, אולי אפשר למצוא את הסייג הזה,

אתה מבקש לפתור מצב שהמדינה צריכה לפתור אותו דרך היחסים בין הפרטים, זה לא מתאים.

לא, ממש לא. אני מתכוון למצב שראש העיר יש לו בית ברחוב ראשי, שהוא נראה זוועתי, הוא רוצה לקדם, הוא לא יכול.

כבוד היושב ראש, אני רוצה להסביר ברשותך מה שאמר היושב ראש מיכאל איתן. הוא אומר את זה למשרד המשפטים. "אם אני מסכים לקבל את ההיגיון של החוק הזה אז ההיגיון שלו חל גם כשאין אינטרס ציבורי ששישה פקידים החליטו עליו. על בית שיש בו שמונה עשרה דירות אני לא צריך להגן? הגישה שלכם היא לא גישה נכונה." כך הוא אומר את זה.

הבעיה שיש כאן, שני הצדדים צודקים וצריכים למצוא את הדרך. מצד אחד אני מבין את הממשלה שהיא באה ואומרת שהיא לא רוצה שיהיה על כל דבר אלא צריך שתהיה איזו שהיא ביקורת מה שנקרא ציבורית, כלומר צריך להיות אינטרס ציבורי. ואינטרס ציבורי הוגדר על ידי מי שהוגדר עשרים וארבע יחידות ומעלה. פחות מזה לא. ולצורך זה נותנים הנחות במסים וכו'. באים האנשים בשטח ואומרים שבשטח העסק זועק, עם אותה בעיה, לא רק מעשרים וארבע. לפעמים יש שתים עשרה יחידות. ולא מדובר לשנות, לא מבקשים הטבות במיסוי. הדיירים רוצים, וכמו שהוא אמר, בנו את כל המיתחם לידם חדש, ושם בין שני בתים נשאר בית או שני בתים שמטים לנפול, בלי מעלית, בלי ביוב, בלי כלום, והדיירים זועקים ואומרים אנחנו רוצים, ויש את הרוב. רק מה, זה לא מתחם של עשרים וארבע, בשני הבתים האלה יש רק שתים עשרה יחידות דיור. אז מה אנחנו אומרים, מצטערים, המתחם שם מאחר והוא עשרים וארבע יחידות ילך. זה לא. יש פה איזה שהוא עיוות מסויים.

אז אני מבין, אני אומר שוב, אני מבין שלא לתת כאילו יד חופשית לחלוטין. מצד שני מוכרחים למצוא כאן איזה שהוא הליך שכן. אז יכול להיות אולי שבכל מתחם שהוא קטן מעשרים וארבע וגדול נניח מעשר יחידות צריך להיות איזה שהוא מקום שהוא חריג, כי אחרת באמת יש כאן עיוות גדול. הם לא מבקשים מיסים, לא באים לשנות כרגע את המיסוי, אבל את רואה את הבית מט ליפול, אין לו ביוב, אין לו כלום, רק מה אפשר לעשות שהוא לא במתחם של עשרים וארבע יחידות. צריך להיות איזה שהוא חריג שבפנייה של ראש העיר נניח, צריך להיות חריג, אבל לאפשר את זה, כי מה אשמים אותם דיירים, בגלל שלא שפר חלקם בין שני בתים והם פחות מעשרים וארבע יחידות.

רבותיי, היועצת המשפטית תחזור לקרוא מתחילת החוק. שמענו את כל הבעד ונגד. אני כרגע מחליט, החוק הוא מספיק מהפכני ומספיק גדול, אני מחליט לא להוסיף את זה, בואו נרוץ עם זה קדימה. עם הניסיון, אם יהיה צורך לשנות תחזרו אלינו עוד פעם. כרגע לא משנים.

יש לי הצעה, הייתי מציע ככה, להוסיף או בשטח שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחום שיפוטה נמצא השטח המליצה על ביצוע של תהליך פינוי-בינוי באישור משרד השיכון.

שמענו, תודה. קרן תתחילי לקרוא מהתחלה.

חוק פינוי ובינוי, פיצויים, התשס"ו-‎2005, הגדרות. בחוק זה בית משותף אחד מאלו ובלבד שיש בו לפחות, עכשיו נאמר בדיון הקודם או שלוש או ארבע, אני צריכה החלטה. זרקו בדיון הקודם פעם לפחות שלוש דירות ופעם מעל שלוש דירות. בשביל שזה יהיה בחוק צריך החלטה. בעיני זה יכול להיות שלוש.

עד ארבע דירות. כי ארבע דירות לשתי הדירות למטה יש את החצר, רק ארבע דירות אי אפשר, אחד רוצה חצר ושתי דירות יש להם את הגג.

אז לפחות ארבע דירות. ‎1. בית משותף כהגדרתו בפרק ו' לחוק המקרקעין. ‎2. כהגדרת בית בפרק ו ‎1 לחוק המקרקעין. בניין לפינוי בינוי - בניין משותף המצוי בשטח שהממשלה הכריזה עליו כאחד מאלה: ‎1. מתחם פינוי-בינוי כהגדרתו בסעיף ‎33 א לחוק התכנון והבנייה. ‎2. מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי לפי סעיף ‎49 כח לחוק מיסוי מקרקעין. בעל דירה, דירה, רכוש משותף - כהגדרתם בסעיף ‎52 או ‎77 א לחוק המקרקעין לפי העניין. חוק המקרקעין - זה חוק המקרקעין. חוק התכנון והבנייה. עסקת פינוי ובינוי,

בסעיף ‎1 את מגדירה בית משותף כהגדרתו בפרק ו לחוק המקרקעין. פרק ו' לחוק המקרקעין מגדיר בית משותף בית שיש בו לפחות שתי יחידות דיור, ויש עוד הגדרה, יש שני תנאים מצטברים. אז איך זה מסתדר עם זה שאת מגדירה אותו כמו לפחות ארבעה?

אני מצמצמת את זה לרק בית משותף. נסחות החוק אנחנו עושים כל יום. אני מבינה את התהייה, מבחינת נסחות חוק זה בסדר. רק בית משותף שיש בו ארבע דירות. כלומר יש לך את המעגל של בית משותף, בתוכו יש מעגל קטן. אני מבינה את התהייה.

עסקת פינוי בינוי - חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי ובינוי אשר על פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבנייה. רוב מיוחד מבין בעלי הדירות - אחד מאלה: ‎1. בבית משותף שיש בו יותר מחמש דירות בעלי הדירות,

הערה קטנה אם אפשר, זכויותיהם, הייתי כותב זכויותיהם או חלקם או מקצתם, כי לפעמים יש קומבינציה מסויימת או משהו כזה. בעסקת פינוי-בינוי, למכור את זכויותיהם או חלקם.

בסדר, אין לי בעיה עם התוספת. אז יהיה בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו או מקצתם.

רוב מיוחד מבין בעלי הדירות - אחד מאלה: ‎1. בבית משותף שבו יותר מחמש דירות בעלי הדירות שבבעלותם לפחות שמונים אחוז זה יהיה ארבע חמישיות מהדירות ושלפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף שצמודים לדירותיהם.

בדיון הקודם אנחנו דיברנו על זה שאם זה בניין של שש יחידות דיור, ואנחנו מדברים על שמונים אחוז, אז זה לא מוביל אותנו לשום מקום כי בעצם זה ארבע נקודה שמונה, והכוונה היתה שזה יהיה חמש. ודיברנו על לתקן את זה לשמונים וארבעה אחוז.

זה עולה על, זה בסדר, כי זה עולה על. תסתכלי, שבבעלותם לפחות. ועכשיו תסתכלי, את צריכה לקרוא את זה יחד עם סעיף ‎4 שהוספנו.

יצרנו שני תנאים מצטברים, אחד זה שמונים אחוז, שלפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. זה יוצר אגב קושי מאוד גדול בשטח, בתפעול של החוק. כי כשזה שמונים אחוז או שמונים וארבעה אחוז אפשר לכמת את זה בלי בעיה. כשזה שלושה רבעים מן הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם זה יוצר בעיה פרקטית. ומעבר לזה יכולה להיות סיטואציה שפחות דירות יש להם יותר חלקים ברכוש המשותף. זאת אומרת שאם בבית שיש בו שש יחידות דיור שתי יחידות דיור יש להם את הרוב הם יכולים להחליט לגבי פינוי בינוי.

אני נהנה מההערות של בעלי המקצוע, אני אומר את זה ברוח טובה, אתם מעירים הערות כאילו החוק כבר רץ כמה שנים,

לא, אנחנו עובדים בשטח ואנחנו יודעים מה קורה בשטח.

החוק קיים והוא באמת לא עובד בשטח, הוא באמת תקוע בשטח. זה בא לנסות למצוא דרך להפעיל.

עכשיו יש כאן בעיה לוגית, ויש לי פתרון. אז קודם כל אני אציג את הבעיה ואז אני אציג את הפתרון. בבית שבו פחות משש דירות, ארבע או חמש דירות, כל בעלי הדירות, למעט אחד, ששלושה רבעים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, עכשיו מה שכתוב כאן זה: בלבד שבבעלותו של כל בעל דירה דירה אחת בלבד בבית המשותף. זה לא טוב, ואני אסביר לכם למה. כי למעשה מה שאנחנו רצינו למנוע, שנמצא גם בסעיף ‎4 לחוק, שלא יהיה אדם שבבעלותו כמה דירות והוא יכול בעצם ללחוץ על אדם אחר.

מה שקרן מציעה, במקום דירה אחת בלבד בבית המשותף שתי דירות ולא יותר.

אני אסביר את זה. קודם כל הבעיה, למה הבעיה, בבית שיש בו חמש דירות, אם יש לאחד שתיים והוא בעד העסקה ועוד אדם דירה אחת עוד אדם דירה אחת ובעל דירה אחת מסרב. למה שהחוק לא יחול במקרה הזה. הוא צריך לחול. בניסוח הזה הוא לא יחול. לכן אני חושבת שזה בעיה.

הצעת הפתרון היא כזאת, יש את הדף, הבאתי דף ממשרד המשפטים, במקום מה שכתוב יהיה כתוב: בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות כל בעלי הדירות למעט אחד ששלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ובלבד שמתקיימים שני אלה: ‎1. בבית המשותף יותר משני בעלי דירות. כלומר במצב שבו יש לנו רק שני בעלי דירות אחד לא יכול לכוף על השני, לא משנה גם אם לאחד יש שלושה ולשני שניים. ‎2. בבעלותו של בעל דירה מסרב דירה אחת בלבד. כלומר תצייר מצב כזה, חמש דירות, שניים, שניים, אחד. כלומר מישהו שמסכים יש לו שניים, מישהו שמסרב יש לו שניים, ועוד מישהו שמסכים. אבל התנאי של השמונים אחוז לא חל כאן, בשביל זה זה שניים. זה יהיה המודל שלנו. זה נראה לי עונה על כל הבעיות.

סעיף ‎2 א. עכשיו נתחיל עם ההכרעות: הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבניין לפינוי בינוי לכרות עסקת פינוי בינוי יהיה בעל דירה בבניין המסרב סירוב בלתי סביר להעביר זכויותיו לשם ביצוע העסקה, או, עכשיו תוספת שלא אמרנו בפעמים קודמות, נראה לי שצריך להוסיף את זה: או המתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, כלומר יכול להיות שהוא מסכים, להלן בעל דירה מסרב, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בבניין המסכימים לעסקה בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה. אם הוא הסכים ורק לקח לו להסכים שלוש שנים אנחנו לא רוצים לתבוע אותו.

אם אני העורך דין של אותו סרבן, אחרי שכבר עברו כל ההליכים ואחרי חמש שנים בונים, אני אומר חבר'ה, הנה, כבר בנו, כבר אין נזק בעצם, כי כבר לא נגרם נזק כיוון שיש כבר עסקה.

אם הוא כבר הסכים אנחנו לא רוצים. מה שאתה אומר בעצם שאדם שלוקח לו שנתיים להסכים אחרי כן אפשר יהיה לתבוע אותו על השנתיים האלה. זה לא נראה לי.

אם הוא פיקח במקום להגיד אני מסרב הוא יגיד אני רוצה לחשוב. הוא רוצה לחשוב חמש שנים.

אתה לא יכול לקבוע את זה. זה בית המשפט יקבע. עמוד הבא, שתי הגרסאות הם בעצם שתי גרסאות להגדרת בעצם סירוב בלתי סביר. גרסה א' נותנת בעצם הגדרה ישירה של מה זה סירוב בלתי סביר. זה סירוב מתוך ניצול לרעה במטרה, כלומר אנחנו בוחנים את היסוד הנפשי. וזה יהיה חומר קשה להוכיח את היסוד הנפשי, כשהמטרה היא או לגרום נזק. אני אציג את שתי הגרסאות ואחר כך נחליט ביניהם. כלומר יהיה צורך להוכיח יסוד נפשי של מטרה או לגרום נזק או אובדן כיס לאחר, כלומר תמות נפשי עם פלישתים בעצם, או מטרה לזכות בטובת הנאה שהיא מיוחדת, או מעבר לטובות ההנאה האחרות או מעבר לשווי העסקה, זה החלטות ביניים בתוך הגרסה הזאת.

גרסה ב' אומרת נגדיר על דרך השלילה, בעצם נגדיר מתי הסירוב לא ייחשב כבלתי סביר. וזה נתנו, זאת רשימה פתוחה, שקיים חשש שהיא תיהפך לרשימה סגורה, אבל זו רשימה פתוחה שאומרת העסקה אינה כדאית, או אין מגורים חלופיים. אחרי שנחליט על המודל נחליט מה. קודם כל נחליט על המודל. יש בעיה עם כל אחת מהגרסאות, אני חושבת שהבעיה העיקרית עם גרסה א' שיהיה קשה להוכיח אותה והיא עדיין אמורפית, גם בגרסה ב' יש המון בעיות, גם היא אמורפית. בשתי הגרסאות יש בעיית האמורפיות. אין מה לעשות, בית המשפט פה מפרש, הוא יצטרך לפרש.

הבעיה היא לא הבעיה של האמורפיות. אנחנו מעדיפים את גרסה א'. גרסה ב' היא רשימה של תירוצים. הדגש בעניין הזה צריך להיות לא על התירוץ אלא על המניע, על הסיבה. המניע הוא הרצון שלו, או שהוא רוצה להתנקם בשכנים שלו או שהוא רוצה לסחוט. לא צריך משטרה ולא צריך, בתי המשפט מתמודדים שנים ארוכות עם אלפי תיקי נזיקין שצריך להוכיח בהם גם כוונות וגם מניעים. עושים את זה. מביאים עדים שמספרים על הנסיבות ובית המשפט מתרשם מהעדים והוא מחליט. לא צריך פה משטרה ולא צריך פה חקירות.

אנחנו מדברים על משפט אזרחי, על רמת הוכחה של חמישים ואחד אחוז, זאת לא צריכה להיות בעיה. גרסה ב' מה היא כוללת פה, היא כוללת רשימה של תירוצים. אז נכון שכתוב פה בין היתר, אבל זה יכול להיות כל דבר. זה דבר אחד. דבר שני, גם לגופו של עניין, העובדה של למשל גיל, העובדה שהדייר הוא בן שמונים לא אומרת שהסירוב שלו הוא בלתי סביר, ואני כבר הבאתי את הדוגמא הזאת בהתחלה בישיבה הראשונה. יכול להיות שהקבלן מציע לו דירה ברחוב ליד, ליד הבנים שלו, בקומת קרקע, נגישה, נוחה, ליד מועדון הקשישים, והוא מסרב. אני זקן, לא בא לי להתחיל מחדש. לדעתי בנסיבות כאלה זה יכול להיות סירוב לא סביר.

מה שהיא אומרת זה נכון שגרסה א' במהות היא הרבה יותר אמיתית כי היא מדברת על העניין עצמו, וגרסה ב' היא רק תירוצים כמו שהיא אומרת, ויכול להיות שיהיו תירוצים אחרים. אבל מה שאני חושש שביישום בשטח זה לא ילך. כי את גרסה א' כל כך קשה יהיה להוכיח ויכול להיות שזה ייתקע וייתקע ולא יצא בסוף כלום. לעומת זאת בגרסה ב' נכון שזה תירוצים אבל יושב שופט, ואם אנחנו כאן נותנים אפשרות, לא סוגרים את הרשימה, זאת אומרת אנחנו לא נותנים עוד דברים אבל לא סוגרים, ויבוא מישהו עם טיעונים מסויימים, ששופט משתכנע שאכן זה טיעון אמיתי ואין כאן ניצול של סרבנות אלא יש כאן משהו אחר, אז זה בסדר, בשביל זה יש שופט. זה לא אוטומט. כלומר מה שאני מפחד, למרות שאתם צודקות בעקרון, אני מפחד שזה לא יהיה ישים ואז עשינו חוק יפה אבל הוא לא יהיה ישים.

לעניין הקבלן למשל, הקבלן יכול לבוא ולהראות מה הוא הציע. הקבלן הרי יכול לבוא ולהראות תראה, הצעתי לו דירה כזאת, במחיר כזה, ליד הילדים שלו, הקבלן יבוא ויגלה מה הוא הציע. ויבואו גם השכנים ויעידו. אז למה יהיה קושי להראות את זה. אם כולם יבואו ויגידו תשמע, כל השנים יש בינינו סכסוכים וכו', זה לא צריך להיות קשה להוכיח.

יש לנו פה בעיה, אני אתייעץ עם קרן, שמשרד המשפטים החלטי על א' ואתה לא החלטי על ב'.

אבל שם לפחות הם מוגדרות יותר. כלכלי, השופט יידע לבד להגיד כלכלי או לא. הוא רואה את ההצעה. להוכיח יסוד נפשי זה סיפור מההפטרה מה שנקרא.

אני רוצה לומר כך, הדבר הזה זה המהות של החוק, ברור שעל פי זה, צריכים להיות זהירים פה. אני אתן שוב דוגמא מפרוייקט פינוי בינוי שאני עושה. יש לי מספר קטן של דיירים סרבנים. ולכולם, כל הסרבנים היו על רקע של רצון לסחיטה או סרבנות לקבל יותר כסף או תמורה יותר גדולה. מכולם דרשתי את העמדה שלהם בכתב, יותר מחצי קיבלתי. במצב הזה זה קל להוכיח. אתה אומר הנה, זה מה שהוא רצה, הוא מנסה פה לסרב. אבל בנקודת זמן שהחוק יתקבל ויועצים משפטיים ועורכי דין יקראו את החוק, ואותו דייר סרבן ברגע שפנו אליו ילך להתייעץ עם העורך דין שלו, הוא ייעץ לו בדיוק מה לעשות באופן כזה שלא ניתן יהיה להוכיח. ולכן אני חושב שגרסה ב' היא עדיפה. צריך להגדיר בצורה מפורשת מה זה אינה כדאית כלכלית. אנחנו יודעים גם שבית משפט, העניין הוא, אני חושב שאם יש לך רוב של שמונים אחוז שקיבלו תמורה מסויימת, כי הכדאיות היא עניין סובייקטיבי, זאת הבעיה. ולכן אם בואו נאמר מקדם הפינוי בינוי הוא במצב כזה שאדם קיבל שטח של חמישים אחוז יותר ממה שיש לו, כל הדירות האחרות, כל אותם שמונים אחוז קיבלו, היה להם חמישים מטר ועכשיו יש להם שבעים וחמישה מטר, ואותו סרבן היתה לו דירת גן של מאה מטר, אז ברגע שהוא מקבל את החמישים אחוז נוספים כמו כולם אז פה בא לידי ביטוי הכדאיות הכלכלית.

אתה אומר מתוך ההליכים המעשיים בשטח, גרסה ב' יותר ברורה.

יצחק נטוביץ:'

גרסה א' לדעתי כעורך דין היא כמעט בלתי ניתנת להוכחה. לגרום, להוכיח שהשכן רוצה לגרום נזק, הוא כזה מכשף, הוא כזה איש רע, ברוב המקרים זה חוסר אכפתיות, לא רוצה, לא מעניין אותי. אני לא יכול להוכיח את זה. גרסה ב' הרבה יותר הגיונית, רק מה שהייתי מבקש, אין לבעל הדירה, כמו ב-‎3 לא הוצאו בטוחות הולמות לביצוע העסקה, לא הוצע לבעל הדירה המסרב. כי אנחנו לא בשלב שהציעו לו משהו,

בסדר, אז אנחנו נלך על גרסה ב' ונשאיר אותה כמו שהיא. הלאה.

רק, אינה כדאית כלכלית אתם רוצים שאני אוסיף משהו? לדעתי זה בסדר ככה.

יצחק נטוביץ:'

הייתי מציע שיהיה כתוב שערבות חוק מכר,

אני לא רוצה לכתוב את זה. ‎4. קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה. אתם רוצים שני אפרט, תסתכלו על שני הסוגריים, לא לפרט, ולהשאיר שבשלב ביצוע העסקה, בתנאים שנקבעו עם יתר בעלי הדירות. הראשונים אני מוחקת, השניים נרשמו.

בקשר לבטוחות, יש הגדרה בחוק המכר מהי בטוחה לדירה. אני חושב שצריך, אני חושב שההגדרה של הבטוחות צריך להיות לפי הוראות חוק מכר דירות. יש שם הגדרה מפורשת של רשימה סגורה של בטוחות, ערבות בנקאית, ביטוח, מה ההבדל בין דייר שקונה דירה מקבלן לבין דייר מתפנה, אין הבדל. ההבדל היחידי שהדייר המתפנה נתן את כל הכסף מראש, כאילו. אז לכן הוא יקבל בטוחה במלוא שווי הדירה שלו.

הבטוחה לפי חוק מכר דירות מיועדת להבטיח את רישום הזכויות על שם הקונה במקרה של פשיטת רגל של הקבלן. יש פסק דין של השופט עמית כנגד פסק דין של השופט פינקלמן שמפרשים את החוק אחרת, והפרשנות הרווחת, לפחות בבתי משפט עד כמה שאני יודעת זה שערבות חוק מכר באה להבטיח את רישום הזכויות. ולכן אני חושבת שצריך להשאיר את הניסוח כמות שהוא עכשיו על מנת דווקא לא להיכנס למחלוקת.

עליזה, זה נורא בעיניך שהתקבלה גרסה ב'?

כן. גרסה ב' היא בעצם רוצה לתת סימנים אבל היא לא כל כך נותנת סימנים. אני רציתי רק להפנות את הוועדה לפסק דין שיצא לפני כחודש, מלפני בית המשפט עליון כבוד השופט רובינשטיין, ששם נפסלה החלטה של אסיפה הכללית לבטל שני מקומות חניה ולהחזיר גינה, שנתקבלה במצב שבו שבעים וחמישה אחוז מבעלי הזכויות בבית, שלוש דירות מתוך ארבע, הם היו בעצם בעלים אחד, והמיעוט זה היה משפחה אחת, ובית המשפט עמד על הצורך בתום לב מיוחד בין בעלי דירות. במצב שבו אדם מגיע, בין אם הוא נתן עמדה בכתב לפני הגשת התביעה ובין אם הוא לא נתן עמדה בכתב לפני הגשת התביעה ואומר לא אכפת לי, זה ברור שזה מצב שאף עורך דין, ואפילו גם אתה כשאתה תגן על הדייר הסרבן עו"ד נטוביץ, אתה לא תנהל,

אני אומר לך מדוע אני הלכתי על גרסה ב', רק מפני שהשתכנעתי מפי הרוב שהיא יותר מעשית והיא יותר יישומית.

אבל צריך להבין מה המשמעות של זה שהיא יותר רחבה. שיהיו פחות נסיבות שבהם אפשר יהיה להשתמש בחוק הזה. כי אתה אומר מה לא ייחשב כבלתי סביר. בעצם אתה אומר מה סביר. אז מה סביר, אם אתה מגדיר אותו נורא רחב, אתה מצמצם את עילת התביעה.

הקטנת שיעור הפיצויים, ‎3. בית המשפט רשאי אם ראה שמן הצדק לעשות כן לקבוע כי דייר מסרב ישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות. לעניין זה בית המשפט ישקול בין היתר את השיקולים הבאים: גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים, כושר פרעונו של הדייר המסרב לשאת בנזק זה, נסיבות העסקה.

‎4. בעלות על יותר מדירה אחת. לצורך חישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות המסכים לעסקת פינוי בינוי בבית משותף שבו יותר מחמש דירות ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מאיקס אחוז מהדירות בבעל המשותף כדירה אחת בלבד. אני המלצתי על שלושים אחוז. לפי החישובים שלי, במקום שיש, בבניין שבו יש שש דירות אז יהיה מי שיש לו שתי דירות כדירה אחת. בבניין של שתים עשרה דירות מי שיש לו שלוש דירות ייחשב כדירה אחת.

אנחנו בפעם הקודמת דיברנו על הנושא הזה של מי שיש בבעלותו מספר דירות בהקשר של הסרבן, לא של הרוב המסכים. בדיוק מהצד ההפוך.

אני חשבתי שבדיוק מהצד הזה דיברנו.

שלושים אחוז זה בסדר.

אבל בבית משותף שיש בו שש דירות, שתי דירות נחשבות כדירה אחת, ואנחנו חוזרים לרוב המיוחס?

האם יש לזה משמעות בכלל, הרי ברור שהתנאי האחרון בחמש לא ייחשב. אז אם זה יהיה חמש זה כל בעלי הדירות והוא נחשב כבעל דירה אחת, למעט אחד, זה עדיין שלושה רבעים. אין לזה משמעות בכלל, לא?

‎5. הוראת פקודת הנזיקין נוסח חדש יחולו על עוולה לפי סעיף ‎2 בכפוף להוראות חוק זה.

זהו, יש עוד הסתייגות שצריך להצביע עליה.

אני רוצה שוב לפנות לאנשי משרד המשפטים בסוגייה הראשונה שדיברנו עליה. לנסות לראות אם יש איזו שהיא דרך למצוא איזה שהוא מוצא. אם אני שומע מהשטח שיכולים להיות אתרים שהם פחות מעשרים וארבע אבל הם מתבקשים בדיוק כמו עשרים וארבע, יכול להיות נניח שני בתים שביחד הם שתים עשרה דירות, וחלים עליהם כל הדברים כאן רק בגלל שהם פחות מעשרים וארבע אז החוק הזה לא יחול עליהם. השאלה אם יש איזו שהיא דרך, אני שוב פונה אליכם, לחשוב רגע, ורק עכשיו, אם לא אז אנחנו יורדים מזה, אבל אני אומר שוב, לחשוב, אולי לתת איזו יכולת לחריג, בפנייה מיוחדת, כדי שלא נאבד, שהחוק הזה כן יוכל לחול עליהם ולא ניתן לאותם אנשים שגרים בבתים המטים ליפול, ובלי ביוב ובלי כלום, להגיד אנחנו מצטערים, אתם פחות מעשרים וארבע דירות, לא שמים עליכם.

חבר הכנסת סלומינסקי, אל תגרום לנו אי נעימות. אנחנו דנו בזה, זו סוגייה שמלווה אותנו לאורך כל הדרך, חשבנו שליבנו אותה ושוב היא עולה עכשיו. אנחנו הרחבנו את ההגדרה שאנחנו חשבנו עליה בתחילה. אנחנו כללנו מתחמים לפי סעיף ‎49 כח, לפי דעתי היא נותנת מענה. היושב ראש אמר גם בצדק, בואו נראה איך החוק הזה, שהוא בכל אופן מחולל שינוי דרמטי, איך הוא יעבוד בשטח. בוודאי עם האימוץ של אופציה ב',

בואו נמצא דרך לאישור דרך משרד השיכון,

שמענו את הנימוקים. אנחנו צריכים להצביע על ההסתייגות של חבר הכנסת יצחק לוי, אף על פי שהוא ידידנו, תרשמי לפנייך ששני חברי הכנסת הצביעו נגד. מי בעד חוק בינוי פיצוי התשס"ו-‎2005? שני חברי כנסת בעד. תודה רבה. רבותיי, תודה רבה לכולכם.