שוכר דירה, אנא מסור הודעה זו לבעל הבית                www.haviva.org 
תושב רח' חביבה רייך\יחזקאל, שמור על זכויותיך!
בימים אלה אדריכלים מציעים לתושבי השכונה תוכניות להרחבת דירתם במסגרת תכנית "עיבוי חביבה" חפ\2187.  תוכניות "עיבוי" מסוג זה הן חדשות בישראל, ואין מספיק נסיון בביצוען.  לפיכך חשוב ביותר לבדוק ביסודיות את התוכניות המוצעות לך.  חתימה על הסכמה לתכנית כזו היא צעד חשוב.  תכנית שתתאים לבית הישן ולדירתך הישנה היא ענין יותר מורכב מאשר בנית בנין חדש.  אם תחליט לבנות לפי אחת מתוכניות אלה, חשוב שיהיה לך חוזה חזק שישמור על זכויותיך, ובפרט מפני כל נזק אפשרי מהבניה.
אל תחתום לפני שתקבל חוות דעת של מומחים מטעמך, כולל לפחות מהנדס קונסטרוקטור מומחה ומהנדס קרקע מומחה מטעמך ועורך דין מומחה מטעמך, ורצוי מאוד גם אדריכל מומחה מטעמך, שמאי מוסמך מטעמך ומומחים אחרים מטעמך.  כדי שהמומחים הללו יוכלו לבדוק את התכניות, עליך לדרוש העתק מתכניות האדריכלות ומתכניות הקונסטרוקציה שמציעים לך.  הראה את ההעתקים למומחים מטעמך כדי שיוכלו לבדוק אותם, וליעץ לך אם כדאי להסכים לתכנית ובאיזה תנאים או לדרוש בה שיפורים ושינויים (ראה להלן).
לא תוכל להישאר פסיבי, בין אם אתה בעד הבניה, ובין אם אתה נגדה.
להתנגדות לבניה, דרושים לדוגמה לפחות 7 בעלי דירות בבנין בן 18 דירות, או 9 בעלי דירות בבנין בן 24 דירות, או 11  בעלי דירות בבנין בן 32 דירות.  יש אפשרויות נוספות להתנגד לבניה, אבל הכרח להתיעץ עליהן עם עורך דין מומחה לענינים אלו.

להלן רשימה חלקית של בעיות הכרוכות בבנית התוספת לדירה, עבורך ולעיון המומחים מטעמך:
1.	החוזה חייב להבטיח מגורים חילופיים לך ולמשפחתך בתקופת הבניה, כולל למקרה שהבניה לא תושלם מכל סיבה.
2.	החוזה צריך לחייב התאמה לתקנים הארציים הרלוונטיים ולתכניות המיתאר הארציות הרלוונטיות, בנוסף לתקנון תכנית חפ\2187. רק מהנדס קונסטרוקטור מוסמך לאשר התאמה בין תכנית לתקן ולתוכנית מיתאר.
3.	 החוזה צריך לחייב בדיקות קרקע יסודיות, על חשבון הקבלן, שיוודאו שניתן להעמיס את הקרקע בבנין החדש, וזאת בלי לגרום לתזוזות נוספות ליסודות הבנין הישן.  מהנדס קרקע מומחה מטעמכם חייב לבדוק ולאשר את בדיקות הקרקע. החוזה צריך לשחרר את בעלי הדירות מכל התחייבות, אם יתברר שאי אפשר לבנות בגלל שיקולי חוזק קרקע.
4.	 החוזה צריך לציין בפירוש כמה קומות מותר לקבלן לבנות מעל הקומות הישנות, ולאסור עליו לבנות קומה\ות נוספת\ות מעבר לכך.  התחייבות זו של הקבלן צריכה להיות בלתי חוזרת.  אינטרס הדיירים הוא שייבנו מה שפחות קומות נוספות.  יש גם לוודא שלא מפסידים זכויות (מיסוי ואחרות) בהקשר לכך.  לדוגמה, בניה לפי תמ"א 38 מרשה קומה נוספת אחת בלבד. 
5.	 התוספות לדירה הן משני צדיה, ואור יום ואויר יגיעו רק בצמצום רב לחלק בדירתך הקיים כיום.  הערך הכספי של החדרים שיהיו פנימיים ללא חלונות יהיה נמוך.  יהיה גם קשה להשכיר אותם.  תצטרך לכן לעשות בהם שינויים הכרחיים ויקרים, שיש לכלול אותם בחוזה, כדי שלא יהיו על חשבונך, או גרוע מכך – כדי שלא יהיו בלתי אפשריים בגלל אי התאמה לתכנון תוספות הבניה לדירתך.
6.	 החוזה צריך לחייב את קבלן הבניה בכל נזק או הוצאה כספית שייגרמו בגלל הבניה.
7.	הבנין הישן חלש, ואולי אפילו עם סדקים, או על סף סדקים.
א.	החוזה צריך לכלול את חיזוק הבנין הישן בלי קשר מבני לחלקים החדשים של הבניה החדשה.  אסור בשום אופן לחבר בין הבנין החדש לבנין הישן ע"י חיבור מבני.
ב.	החוזה צריך לאסור החדרת כלונסאות באמצעות הלמים, וגם לאסור חפירה והריסה באמצעות כל סוג של הלמים, כולל פטישים הידראוליים, פנאומטיים ("פטישי אויר"), פטישים חשמליים ("קונגו" ודומיהם), כדי לא לסדוק את המבנה והקירות הישנים והחלשים במבנה הישן.  החוזה צריך לאפשר עבודות מסוג זה רק אם הן הכרחיות, ורק באמצעות קידוח זהיר, כשהאחריות לנזקים היא של קבלן הבניה בלבד.
8.	שמירת מירווחים אופקיים
א.	 על פי התכנית בין חלקי הבנין החדש בכל הקומות, כולל אלו שתהיינה שייכות לקבלן, שבין כל חלקי הבניה החדשים יהיה מירווח של 2 מטר.  זאת כדי שבשום מקרה לא יהיה מגע ביניהם.  המירווח צריך גם לאפשר לאדם להיכנס לתוכו ולעבוד בו בזמן הבניה ובתחזוקה (טייח, צבעי).
ב 	דרוש גם לשמור מירווח אופקי של 1 מטר ויותר בין תוספות הבניה החדשות לדירה, ובין הדירה הישנה.
ג.	דרוש חיבור גמיש של מסדרון גמיש בין תוספות הבניה החדשות לדירה ובין הדירה הישנה.
המירווחים האופקיים הנ"ל חשובים מכמה סיבות, וביניהן:
ד 	 מניעת מגע עקב תזוזת יסודות עקב קרקע לחה בתקופת הגשמים, או  
      בגלל "התיישבות" יסודות הבניה החדשה.
ה 	מניעת מגע בתנודות ברעידות אדמה, שיגרמו התנגשות חלקי מבנים והרס.
ו 	 מניעת היווצרות "מדרגה" בגלל שקיעה גדולה יותר של תוספת הבניה 
      החדשה לעומת המבנה הישן, שכבר "התיישב" במקומו לאחר כ- 45 
      שנים.  יש לתכנן כך שכאשר הבנין החדש "יתישב" במקומו הקבוע, 
      לא תיוצר מדרגה, והחוזה צריך לציין אחריות מלאה של הקבלן לכך.
 ז.  אפשרות לכניסת צבעי או עובד אחר לתחזוקה.
9. שמירת מירווח אנכי
      דרוש גם מירווח גדול בין גג הבנין הישן, ובין רצפת הקומות      החדשות שמעליו, כדי  ש:
א.	כאשר הבנין החדש שוקע, לא יישען על הבנין הישן וימוטט אותו.
ב.	ברעידת אדמה, התנודות השונות של הבנין הישן והחדש לא יגרמו להתנגשות ולהרס הבנין הישן.
ג.	לאפשר כניסת אדם לעבוד במירווח  (זיפות וכו').

10.   על כל המירווחים הללו להיות או פתוחים לגמרי לאויר החיצוני, ללא קיר סוגר, או סגורים לגמרי ע"י קיר\ות ותיקרה, אבל אטומים לגמרי ע"י חיבור גמיש בלבד, ללא חוזק מבני.  האטימות דרושה כדי:
א.	למנוע חדירת רטיבות למירווחים.
ב.	כדי שהמירווח\ים לא יתמלא\ו עכברים ועברושים, שכאשר ימותו יגרמו לריח נורא של גויה רקובה.  ספק אם תרצה לגור בריח כזה, או אם מישהו ירצה לשכור דירה או חדר בבנין עם ריח כזה.

11. החוזה צריך לפטור אותך מתשלום עבור התקנת המעלית שתיבנה ממילא לקומות החדשות, ולחייב עצירת המעלית ודלת למעלית הן במיפלס חניית מכונית או המדרכה (בלי מדרגות ביניהם ודלת המעלית) והן במיפלס דלת הכניסה לדירתך (בלי מדרגות בינה ובין דלת המעלית).

כאמור, זו רשימה חלקית בלבד, שנועדה רק להראות את ההכרח במומחים מקצועיים מטעמך, שיבדקו היטב כל תכנית שיציעו לך. 
המומחים מטעמך צריכים להגיש לך דו"ח כתוב המפרט את הערותיהם על התוכנית. זאת כדי שהתיקונים בתכנית ובחוזה שידרשו במידת הצורך יתנו סיכוי מקסימלי להצלחת שיטת "העיבוי" החדשה בארץ, וימנעו ממך סיכונים ומיפגעים.

הרשימה לעיל, היא רק של חלק מהבעיות החדשות בשיטת ה"עיבוי", שהן נוספות לבעיות הידועות של בנית כל בנין חדש (גם ללא "עיבוי").  המומחים שתתיעצו איתם חייבים כמובן ליעץ לכם ולהתיחס לכל הבעיות (כולל למשל בידוד הקירות והתקרה), ולא רק לדוגמאות המעטות שהובאו לעיל.
מסמך זה נועד אך ורק להתריע מפני חתימה על חוזה\תכנית ללא שיקול יסודי, ואינו בא במקום התיעצות עם מומחים מקצועיים בכלל, ובמיוחד מהנדס קונסטרוקטור מומחה ומהנדס קרקע מומחה, ולא במקום ייעוץ משפטי של עורך דין מומחה לענינים אלו.
מומלץ מאוד גם לבדוק אם למומחים מטעם הקבלן ומטעמכם יש ביטוח בפני טעויות מקצועיות שלהם, ואם גובה הביטוח יוכל לפצות את בעלי הדירות בכל מקרה של טעות מקצועית.  יש לדאוג לכך שהביטוח של הקבלן והמומחים מכסה את כל ערך המבנה.

עידכון
חדש! תקן ישראלי 2413 הוא תקן חדש יחסית של מכון התקנים ומומלץ עבור חיזוק מבנים קיימים וישנים בפני רעידות אדמה, בנוסף לתקן ישראלי 413 הקיים ומחייב עבור עבור בניית מבנים חדשים לעמידות בפני רעידות אדמה.
בין השאר, תקן 2413 מפרט שיטות רבות לחיזוק לבנין קיים שרק הן מותרות. "עטיפת" בנין ישן בתוספת בניה איננה שיטת חיזוק, וכמובן לא נזכרת בתקן 2413 כשיטת חיזוק מותרת.
בנוסף לכל מה שעליך לדרוש כמפורט לעיל, דרוש גם להוסיף סעיף בהסכם\ים עם הקבלן, האדריכל והמהנדס לפיו הבניה תהיה לפי התקנים 413 ו- 2413 על חשבון הקבלן, אבל כך שלא יגרע מדרישותיך האחרות, ומזכויותיך האחרות, בין שבהסכם ובין שקיימות מחוץ להסכם. על ההסכם לפרט, מה יקרה אם הקבלן\המתכנן יפר\ו סעיף חשוב זה.
דרוש גם מהעיריה שתחייב את התכנית בשני התקנים, 413 ו- 2413.
בדוק שהקבלן או מי מטעמו לא הוסיף משהו שיפטור אותו מהתקן החדש 2413.
התיעץ במומחים מטעמך גם בנוגע לתקן 2413 החדש.
תן למומחים מטעמך, כולל עורך דין מטעמך להוסיף את הסעיף המתאים בהסכם, לדרוש זאת מהעיריה, ולבדוק שאין בהסכם משהו שיפטור את הקבלן מהתקן החדש 2413.

www.haviva.org